10 อันดับทำเลทอง ราคาที่ดินแพงที่สุดในกรุงเทพฯ ปี 2568

เมื่อวันที่ 27 กุมภาพันธ์ 2568 นายโสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) ได้เปิดเผยผลสำรวจทำเลที่มีราคาที่ดินสูงที่สุดในประเทศไทยประจำปี 2568

โดยย่าน สยาม-ชิดลม-เพลินจิต ยังคงครองอันดับ 1 ด้วยราคาที่ดินสูงถึง 3.85 ล้านบาทต่อตารางวา ปรับตัวเพิ่มขึ้น 2.7% จากปีก่อนหน้า ตามมาด้วยทำเลอื่นๆ ที่น่าสนใจในกรุงเทพฯดังนี้

10 อันดับทำเลราคาที่ดินแพงที่สุดในกรุงเทพฯ ปี 2568

1.สยาม-ชิดลม-เพลินจิต - 3.85 ล้านบาท/ตร.ว. (เพิ่มขึ้น 2.7%)

2.ถนนวิทยุ - 3.07 ล้านบาท/ตร.ว. (เพิ่มขึ้น 2.3%)

3.สุขุมวิท-ไทม์สแควร์ - 2.93 ล้านบาท/ตร.ว. (เพิ่มขึ้น 2.8%)

4.สุขุมวิท-อโศก - 2.8 ล้านบาท/ตร.ว. (เพิ่มขึ้น 3.7%)

5.สีลม - 2.67 ล้านบาท/ตร.ว. (เพิ่มขึ้น 2.7%)

6.สาทร - 2.35 ล้านบาท/ตร.ว. (เพิ่มขึ้น 2.2%)

7.สุขุมวิท-เอกมัย - 1.96 ล้านบาท/ตร.ว. (เพิ่มขึ้น 3.2%)

8.เยาวราช - 1.93 ล้านบาท/ตร.ว. (เพิ่มขึ้น 4.3%)

9.พหลโยธินช่วงต้น - 1.9 ล้านบาท/ตร.ว. (เพิ่มขึ้น 5.6%)

10.พญาไท - 1.9 ล้านบาท/ตร.ว. (เพิ่มขึ้น 5.6%)

ปัจจัยที่ทำให้ราคาที่ดินพุ่งสูง

นายโสภณ อธิบายว่า ราคาที่ดินในย่านใจกลางเมืองอย่างสยาม-ชิดลม-เพลินจิต ซึ่งไม่มีโครงสร้างพื้นฐานสาธารณะเพิ่มเติม เช่น ทางด่วนหรือรถไฟฟ้าใหม่ ยังคงปรับตัวสูงขึ้นได้ เนื่องจากระบบรถไฟฟ้าในเขตชานเมืองช่วยดึงกำลังซื้อจากนอกเมืองเข้ามายังใจกลางเมืองมากขึ้น ส่งผลให้ความต้องการที่ดินในย่านนี้เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง หากย้อนดูราคาที่ดินตั้งแต่ปี 2537 ซึ่งอยู่ที่ 400,000 บาท/ตร.ว. จะพบว่าราคาเติบโตเฉลี่ยถึง 7.58% ต่อปี จนถึงปัจจุบัน

ช่องว่างระหว่างราคาตลาดและราคาประเมินราชการ
ที่น่าสนใจคือ ราคาที่ดินตามการสำรวจของ AREA แตกต่างอย่างมากกับราคาประเมินของกรมธนารักษ์ เช่น

-โรงแรมแกรนด์ไฮแอท เอราวัณ ราชการประเมิน 750,000 บาท/ตร.ว.

-เกษร พลาซ่า ราชการประเมิน 900,000 บาท/ตร.ว.

-เซ็นทรัลชิดลม ราชการประเมิน 880,000 บาท/ตร.ว.

นายโสภณ เสนอว่า กรมธนารักษ์ควรปรับราคาประเมินให้สอดคล้องกับราคาตลาด เพื่อให้ประชาชนและเจ้าของที่ดินนำไปใช้ประโยชน์ได้จริง หากต้องการลดภาระภาษี ควรปรับลดอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แทนการตั้งราคาประเมินต่ำเกินจริง

ย้อนรอยทำเลทองในอดีต
ในอดีต ทำเลที่ดินแพงที่สุดมีการเปลี่ยนแปลงตามยุคสมัย เช่น ในปี 2537 ย่านเยาวราช เคยครองแชมป์ด้วยราคา 700,000 บาท/ตร.ว. ต่อมาเปลี่ยนเป็น สีลม ซึ่งเป็นศูนย์กลางการเงิน จนปัจจุบันกลายเป็น สยาม-ชิดลม-เพลินจิต ที่มีจุดเด่นด้านการค้าปลีกและการเชื่อมต่อรถไฟฟ้า ทำให้ราคาที่ดินสูงสุดในไทยอยู่ที่ 3.85 ล้านบาท/ตร.ว. อย่างไรก็ตาม ราคานี้ยังต่ำกว่า ย่านกินซ่า ในญี่ปุ่น ซึ่งสูงถึง 48 ล้านบาท/ตร.ว.

ศักยภาพการพัฒนาที่ดิน
นายโสภณ วิเคราะห์ว่า ที่ดินในย่านสยาม-ชิดลม-เพลินจิต เหมาะกับการพัฒนาเป็น ศูนย์การค้า มากกว่าอาคารสำนักงาน เนื่องจากค่าเช่าพื้นที่ค้าปลีกสูงกว่ามาก เช่น หากซื้อที่ดิน 1,000 ตร.ว. ในราคา 3,850 ล้านบาท สร้างศูนย์การค้าขนาด 32,000 ตร.ม. และปล่อยเช่าได้ 30% ที่ราคา 5,000 บาท/ตร.ม./เดือน จะสร้างรายได้ 576 ล้านบาท/ปี หรือกำไรสุทธิ 345.6 ล้านบาท คิดเป็นมูลค่าโครงการ 5,447.3 ล้านบาทเมื่อหักค่าใช้จ่าย

ในทางกลับกัน หากพัฒนาเป็น คอนโดมิเนียมหรู ขายในราคา 850,000 บาท/ตร.ม. (ตามราคาตลาดในย่านนี้) ต้นทุนรวมที่ดินและก่อสร้างจะอยู่ที่ 5,450 ล้านบาท บวกต้นทุนอื่นๆ อีกเท่าตัว รวมเป็น 10,900 ล้านบาท ซึ่งยังคงคุ้มค่าแต่มีความเสี่ยงสูงกว่า

แนวโน้มราคาที่ดินในอนาคต
นายโสภณ คาดการณ์ว่า ในปี 2569 ราคาที่ดินใจกลางเมืองจะยังคงเพิ่มขึ้นต่อเนื่องเฉลี่ย 5% จากปี 2568 สาเหตุหลักมาจากการขยายตัวของรถไฟฟ้าในเขตชานเมืองที่เชื่อมโยงกำลังซื้อเข้าสู่เมือง ทำเลที่เติบโตตามแนวรถไฟฟ้าบีทีเอส เช่น สยาม-ชิดลม-เพลินจิต, วิทยุ, สุขุมวิท-อโศก และพหลโยธิน จะยังคงเป็นจุดสนใจของนักลงทุนต่อไป

เครดิตแหล่งข้อมูล : เรียบเรียงจาก มติชน