เศรษฐกิจไม่ดีทีไร กู้เงินซื้อบ้านช่างยากเย็นเสียนี่กระไร แต่ในวิกฤตก็มักจะมีโอกาสเสมอ เมื่อเร็วๆ นี้ มีปรากฏการณ์สมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย เชิญผู้บริหารสถาบันการเงินรายใหญ่ 3 แบงก์ มี ธ.ไทยพาณิชย์ ธ.กสิกรไทย ธ.กรุงเทพ รับบทติวเตอร์สอนเทคนิค "กู้ซื้อบ้านยังไงให้ผ่าน" กิจกรรมแบบนี้ ถ้าเศรษฐกิจไม่เดี้ยงแทบไม่มีโอกาสได้เห็นกันง่ายๆ
ตัวการคือยอดปฏิเสธสินเชื่อในกลุ่มสินเชื่อบ้านราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท สูงถึง 40-45% ส่วนสินเชื่อกลุ่มบ้านราคาสูงเกิน 1.5 ล้านบาทขึ้นไปอยู่ที่ 20-25% เรื่องของเรื่องเป็นเพราะมีสารพัดปัจจัยลบ ตัวแรกเลยคือหนี้สินรถคันแรกที่ยังตามหลอกหลอนจนถึงสิ้นปี 2559 ตัวต่อมาคือหนี้ครัวเรือน สถิติทั้งประเทศสูงปรี๊ดถึง 81.50%
สาเหตุที่ปัจจัยลบ 2 ตัวนี้สำคัญเพราะเวลาพิจารณาปล่อยสินเชื่อบ้าน นายแบงก์ทั้งหลายมีหลักเกณฑ์ตายตัวข้อหนึ่งคือรายได้ผู้กู้ 100% คำนวณแล้วหนี้ทุกตัวที่มี (รวมค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน) จะต้องเป็นภาระจ่ายหนี้ไม่เกิน 50-80% ของรายได้
ตัวอย่างเช่น รายได้ 100 บาท จ่ายหนี้รถคันแรก 30 บาท หนี้ครัวเรือน (บัตรเครดิต บัตรกดเงินสด ฯลฯ) 30 บาท ค่าใช้จ่ายกินอยู่ประจำวันอีก 35 บาท แสดงว่ามีค่าใช้จ่ายหรือมีภาระหนี้จ่ายออกเดือนละ 95 บาท แบบนี้ไปขอกู้เงินจากแบงก์น่าจะหมดสิทธิ เหตุผลเพราะ "ความสามารถในการชำระหนี้" มีต่ำหรือมีน้อยมาก ถ้าปล่อยกู้จะมีโอกาสเสี่ยงเป็นหนี้เสียหรือ NPL ในอนาคตนั่นเอง
สูตรเด็ดเคล็ดลับกู้เงินซื้อบ้านทำยังไงให้แบงก์อนุมัติ ขมวดปมได้ว่า "5+1" โดย เลข 5 มาจากเทคนิค 5 ข้อในการยื่นขอสินเชื่อ กับ เลข 1 สำหรับกลุ่มผู้ประกอบการเอสเอ็มอีหรือ "ผู้ประกอบอาชีพอิสระ" ไม่มีคำนิยามตายตัว แต่ให้นึกง่ายๆ ก็พ่อค้าแม่ค้าตามตลาดนัดเปิดท้ายขายของ หรือคนที่ทำอาชีพอิสระ แต่ไม่ใช่พนักงานบริษัท รายได้อาจจะมากกว่ามนุษย์เงินเดือนด้วยซ้ำ แต่มีจุดอ่อนตรงที่ไม่มีหลักฐานการมีรายได้ประจำ
เริ่มกันเลยนะคะ
สูตรข้อที่ 1
คนที่ยังไม่เคยกู้ให้ทดลองฝึกสร้าง "วินัยการผ่อน" วิธีการให้จำลองสถานการณ์ สมมุติมีงวดผ่อนเดือนละ 7,000 บาท ให้ทดลองกันเงินจำนวนนี้ไว้ทุกเดือน ห้ามแตะต้องเด็ดขาด ถ้าสามารถทำได้สม่ำเสมอก็แสดงว่าวินัยดีมาก สะท้อนถึงความสามารถในการชำระหนี้มีสูงมากเช่นกัน
เทคนิคนี้น่าสนใจ เพราะต้องเห็นใจแบงก์ด้วยเหมือนกัน อย่าลืมว่าสินเชื่อซื้อบ้านผ่อนยาว 25-30 ปี วินัยการผ่อนจึงเป็นหัวใจสำคัญอย่างยิ่งยวด
สูตรข้อที่ 2
"เดินบัญชี" สิ่งที่สถาบันการเงินต้องการคือหลักฐานการมีรายได้สม่ำเสมอ ฉะนั้น ถ้าไม่มีสลิปเงินเดือนมาโชว์ ก็ต้องใช้วิธีการเดินบัญชี วิธีการคือนำเงินฝากเข้าบัญชีแบงก์ใดแบงก์หนึ่ง อย่างต่อเนื่องไม่น้อยกว่า 6-12 เดือน โดยสิ่งพึงระวังสำหรับการเดินบัญชีคือจะต้องมีความสม่ำเสมอ
สูตรข้อที่ 3
"ยอดเงินคงเหลือติดบัญชี" ข้อนี้แม้แต่มนุษย์เงินเดือนก็ต้องพึงระวัง เพราะนายแบงก์จะดูว่ามีเงินเหลือติดบัญชีเท่าไหร่ จำนวนควรจะต้องสอดคล้องกับภาระหนี้ที่ขอกู้ คำแนะนำคือ เวลายื่นกู้ ถ้าหากพบว่ามีเงินเหลือติดในบัญชีต่ำแต่ตัวเองไม่ได้มีหนี้สินอะไร ควรแจกแจงรายละเอียดกับแบงก์ว่ารายได้ที่ไม่ได้อยู่ในบัญชีอาจเป็นเพราะนำไปลงทุนอื่นๆ เช่น ซื้อทองคำ หุ้น ซื้อกองทุนรวม เป็นต้น
คนขี้สงสัยอาจจะถามว่า จำนวนเงินติดบัญชีเท่าไหร่ดีล่ะ คำตอบกว้างๆ ให้ยึดหลักเหมือนเงินดาวน์ เช่น ซื้อคอนโดมิเนียมราคา 2 ล้าน เงินดาวน์ 10% เท่ากับ 2 แสนบาท เท่ากับต้องขอกู้ 90% หรือ 1.8 ล้านบาท ดังนั้น วงเงินติดบัญชีควรมี 2 แสนขึ้นไป หรือมี 10-15% ของราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ
สูตรข้อที่ 4
"เครดิตทางการเงิน" ประวัติการใช้สินเชื่อทุกชนิดจะถูกส่งมาไว้ถังกลางที่เครดิตบูโร เวลาเรายื่นขอกู้แบงก์จะตรวจสอบย้อนหลัง 3 ปีเต็ม คำนวณแล้วหนี้เดิมที่มีอยู่ ถ้าจะเพิ่มหนี้บ้านเข้าไปอีกภาระการผ่อนเกิน 80% ของรายได้หรือเปล่า ถ้าเกินก็หมดสิทธิ โดยตรวจสอบควบคู่กับประวัติการผิดนัดชำระหนี้ ข้อแนะนำคือไม่ควรจ่ายช้าเกิน 30 วัน (อย่าให้ทบงวดนั่นเอง) กรณีที่เคยมีประวัติผิดนัดชำระหนี้ให้ชี้แจงสาเหตุผิดนัด ที่สำคัญต้องแนบหลักฐานว่าได้ตามไปจ่ายเรียบร้อยแล้ว
สูตรข้อที่ 5
"หลักทรัพย์ค้ำประกัน" ตัวนี้แบงก์ก็ให้ความสำคัญ เพราะเขาจะมองเผื่อว่ากรณีเป็นหนี้เสียแล้วยึดทรัพย์มาขายทอดตลาด จะต้องซื้อง่ายขายคล่องพอสมควร ข้อแนะนำคือพึงระวัง 2 ข้อ ถ้าใช้ที่ดินค้ำประกันจะต้องไม่เป็นที่ตาบอด กับทำเลที่ตั้งไม่ควรอยู่ในแหล่งเสื่อมโทรม
สุดท้ายอีก 1 เทคนิคสำหรับ "ผู้ประกอบอาชีพอิสระ"
กลุ่มนี้โดนหางเลขไปด้วย เพราะทำมาค้าขายรับเงินสดเน้นๆ ทุกวันแต่ไม่มีหลักฐานรายได้ประจำ ปัญหาอยู่ที่เงินสดคล่องมือทำให้รสนิยมสูง มักเลือกซื้ออสังหาฯ ราคาแพง ล่าสุด ยอดปฏิเสธสินเชื่อสูงเกือบเท่าตัว จาก 19% เพิ่มเป็น 34% นายแบงก์ก็เลยออกอาการ
แหยงๆ ที่จะปล่อยกู้ ข้อแนะนำคือสามารถใช้ "หนังสือชำระภาษีประจำปี" เป็นหลักฐานแสดงรายได้แทน บางแห่งรับฟังข้อมูลยอดขาย ต้นทุน กำไรต่อวันก็มี
อ่านจบแล้วขอให้กู้ซื้อบ้านผ่านทุกราย โอมเพี้ยง!
กระทู้ร้อนแรงที่สุดของวันนี้
กระทู้ล่าสุด
รูปเด่นน่าดูที่สุดของวันนี้
